３年以前は銀行員（３６年間勤務）、現在は不動産屋（開業後２年経過）、不動産評価（担保評価／価格査定）について、思うがままに書き綴ってみたいと思います。　　さらっと読み流して下さい。
　尚、銀行で行う「担保評価」は、あくまでも私が在籍していた銀行での経験に基づいて書き綴っていますので、他の金融機関（銀行）さんが同様に行っていたかは知りえませんので、その辺はあらかじめご了承下さい。

※不動産評価を、銀行業界では「担保評価」、不動産業界では「価格査定」と、一般的に言われています。
※銀行で行う「担保評価」と、不動産業者が行う「価格査定」の大きな違いは、なんといっても「評価手法」の

　違いだと思います。

※銀行では、「土地」の評価手法は「比準法」で評価しています。

　県が公表する「基準地」や、国が公表する「公示地」を選定して、評価物件との優劣を比較して、評価物件の

　価格を算出します。　

　比較項目は、地型（整型地、不整型等々）、交通の利便性（バス停や駅等への接近性等）、前面道路との接面

　状況（無道路、一方路、二方路、角地、三方路、等々）、商業施設等への接近性、などなど、他にもかなりの

　項目で比較して、評価額を算出しています。

　担保評価システムに入力して、入力した各項目をシステムで計算して、評価書が作成される仕組みです。

※不動産業界で行う評価手法は、「売買事例法」が主流です。

　売買成約事例や、現在の販売中の事例を選定して、対象物件と優劣を比較して、「査定価格」を算出していま

　す。

※比較（比準）するという点においては、銀行も不動産業界も一緒ですが、比較の基となるのが、銀行は「基準

　地価格・公示地価格」、不動産業界は「成約事例・販売中の事例」という事になります。

以上は、「土地」の評価に関する評価手法の異なる点です。

※「建物」評価については、銀行は、税務上の耐用年数をベースにした経年残価率で評価しています。

　アパート等の収益物件であっても同様です。「収益還元法（利回り）」での評価は対応していません。ただ、

　「軍用地」に関しては、「収益還元法（利回り）」で評価しています。

　不動産業界では、戸建て住宅などは耐用年数をベースにした経年残価率で評価し、マンション等は売買事例

　で評価、アパート等は収益還元法（利回り）で評価しています。

以上が、「建物」の評価に関する評価手法で、不動産業界の方が、幅広く評価手法を活用しているように感じま

す。

※銀行が取得する不動産などの「担保」は、融資金（貸出債権）の最終的な回収手段の為、「担保評価額」はか

　なり厳しく（低く）評価されています。

　「担保評価額」が変動する事によって、「貸倒引当金」の増減に繋がり、銀行経営の損益に影響します。

以上、銀行員時代を思い出しながら、長々と気まま勝手に書き綴ってみましたが、支離滅裂な内容で、分かりづ

らかった事かと思います。　少しでもご参考になればと思います・・・・・。

弊社でも、無料で価格査定（現在は不動産屋ですので、価格査定と言わせて下さい）を行っています。

どうぞ、お気軽にご利用下さい。

価格査定はこちらから